Trading-Update

David Sleath, Chief Executive, sagte:

„Unser Geschäft hat sich im ersten Quartal weiterhin gut entwickelt und durch eine Kombination aus steigender Auslastung, Erhöhungen durch Mietüberprüfungen und -verlängerungen und unserer Entwicklungstätigkeit 21 Millionen Pfund an neuen Leitmieten gesichert. Wir haben derzeit 44 Projekte im Bau, die voraussichtlich 57 Millionen Pfund an Jahresmiete generieren werden und bereits zu 72 Prozent vermietet sind.

„Das im Februar aufgenommene neue Eigenkapital bietet die Möglichkeit, weitere Wachstumsmöglichkeiten zu verfolgen, und wir haben eine Reihe zusätzlicher vorvermieteter Entwicklungsprojekte in fortgeschrittenen Verhandlungsstadien. Während wir makroökonomische und politische Risiken im Auge behalten, glauben wir, dass unser hochwertiges Portfolio von Vermögenswerten an erstklassigen Standorten in Großbritannien und Kontinentaleuropa uns gut positioniert, um weiterhin von den strukturellen Treibern des E-Commerce und der Urbanisierung zu profitieren.“

Operational Excellence: Fortsetzung des profitablen Wachstums durch aktives Asset Management und Entwicklung ( Anhang 1 )

• Im ersten Quartal sicherten wir uns 21,2 Millionen £ an neuen Spitzenmieten2 (Q1 2018: 27,3 Millionen £). Das Mietpreiswachstum auf bestehenden Flächen war mit 6,0 Millionen £ (Q1 2018: 0,5 Millionen £) besonders stark und profitierte erheblich von der Neuausrichtung einer Reihe von Mietverträgen in unserem Heathrow-Portfolio. Darin haben wir uns neue Vorvermietungen in Höhe von 11,1 Millionen £ (Q1 2018: 23,3 Millionen £) gesichert, was weit über der dreijährigen vierteljährlichen Durchschnittslaufrate von 7 Millionen £ liegt.
• Die Leerstandsquote hat sich auf 4,4 Prozent reduziert (31. Dezember 2018: 5,2 Prozent). Der Rückgang seit Dezember spiegelt die starke Vermietung bestehender und kürzlich fertiggestellter spekulativer Flächen sowie die Auswirkungen von Verkäufen und geringen Rücknahmen wider.
• Im Quartal wurden 100.000 m² Bauprojekte fertiggestellt, die bei Vollvermietung eine Spitzenmiete von 3,8 Mio. £ generieren können, von denen 2,8 Mio. £ (75 Prozent) gesichert wurden.
• Zum 31. März 2019 befanden sich 1,0 Mio. m² Fläche in Entwicklung oder zur Entwicklung genehmigt (31. Dezember 2018: 0,8 Mio. m²). Diese Projekte entsprechen einer potenziellen zukünftigen jährlichen Gesamtmiete von 57 Millionen £, von denen 72 Prozent vermietet sind (31. Dezember 2018: 46 Millionen £, 73 Prozent vermietet), was einer geschätzten Rendite bei vollständiger Vermietung auf die gesamten Entwicklungskosten von entspricht ungefähr 7 Prozent.
• Die Entwicklungspipeline umfasst Vorvermietungen mit einer Gesamtfläche von 203.000 m², die während des Zeitraums unterzeichnet wurden. In Großbritannien sicherten wir uns eine Vorvermietung für ein neues Rechenzentrum im Slough Trading Estate und für das Schienenfrachtterminal im SEGRO Logistics Park East Midlands Gateway (SLP-EMG). In Italien haben wir den Bau eines 103.000 m² großen Lagerhauses in der Nähe von Rom für ein globales Online-Einzelhandelsunternehmen sowie zweier Lagerhäuser in der Nähe von Mailand für eine Hypermarktgruppe und einen Drittlogistiker vereinbart.

Disziplinierte Kapitalallokation: Auf Entwicklung ausgerichtete Investitionen ( Anhänge 2 und 3 )

• Die Nettoinvestitionen im ersten Quartal 2019 beliefen sich auf insgesamt 40 Mio. £, davon 100 Mio. £ an Investitionen in die Entwicklung und Grundstückskäufe, 10 Mio. £ an Anlagenakquisitionen und 70 Mio. £ an Anlagen- und Grundstücksverkäufen.
• Unsere Investitionstätigkeit konzentriert sich weiterhin auf die Bereitstellung unserer aktuellen Entwicklungspipeline und die Sicherung von Land, um eine weitere Entwicklung zu ermöglichen. Wir haben im Quartal 90 Millionen £ in Entwicklungsinvestitionen investiert und 10 Millionen £ Entwicklungsland in Italien, Polen und Großbritannien erworben, die fast alle mit kurzfristigen Vorvermietungsverträgen verbunden sind. Wir gehen weiterhin davon aus, dass die Gesamtinvestitionen in unsere Entwicklungspipeline für das Gesamtjahr 2019 600 Millionen £ übersteigen werden (davon etwa 400 Millionen £ für Investitionen in die Entwicklung und der Rest für den Erwerb von Grundstücken).
• Im Laufe des Quartals haben wir Grundstücke und Vermögenswerte im Wert von £70 Millionen veräußert, darunter ein leerstehendes Großkistenlager in den Midlands und das für Shop Direct bei SLP-EMG schlüsselfertig fertiggestellte Gebäude.
• Wir nutzten die Gelegenheit, um ein neu gebautes, 28.000 m² großes Lager in Barcelona zu erwerben, das an einen externen Logistikdienstleister vermietet wurde, was uns dabei half, an diesem attraktiven Standort zu wachsen.

Die Platzierung von Eigenkapital stärkt die Bilanz und unterstützt weiteres entwicklungsorientiertes Wachstum

• Wir haben 451 Mio. £ an neuem Eigenkapital im Rahmen einer Platzierung aufgebracht, damit wir unsere zukünftige Entwicklungspipeline weiter erweitern können.
• Die Nettoverschuldung (einschließlich unseres Anteils an Schulden in Joint Ventures) belief sich zum 31. März 2019 auf 2,2 Mrd. £ (31. Dezember 2018: 2,7 Mrd. £). Der Rückgang spiegelt hauptsächlich den Nettoerlös aus der Aktienplatzierung wider.
• Das Look-Through-Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) zum 31. März 2019 (basierend auf den Vermögenswerten zum 31. Dezember 2018, bereinigt um Entwicklungsausgaben, Akquisitionen und Veräußerungen) betrug 23 Prozent (31. Dezember 2018: 29 Prozent).
• Wir schätzen, dass die durchschnittliche Anzahl der Aktien für 2019 etwa 1.080 Millionen betragen wird, unter Berücksichtigung der im Rahmen der Platzierung ausgegebenen neuen Aktien und der vorläufigen Inanspruchnahme der endgültigen Dividende in Aktienform (vorbehaltlich der Genehmigung durch die Hauptversammlung).

Finanzkalender

Die Zwischenergebnisse 2019 werden am Dienstag, 23. Juli 2019 veröffentlicht.

1 In dieser Erklärung wird die Fläche zu 100 Prozent angegeben, während die Finanzzahlen den Anteil von SEGRO an Joint Ventures widerspiegeln. Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die Finanzzahlen auf die drei Monate bis zum 31. März. Der Wechselkurs am 31. März 2019 betrug 1,16 €:1 £ (31. Dezember 2018: 1,11 €:1 £; 31. März 2018: 1,14 €:1 £).
2 Die Hauptmiete ist die auf Jahresbasis fällige Bruttomiete, sobald Anreize wie mietfreie Zeiträume abgelaufen sind.

Dieses Trading Update, der neueste Geschäftsbericht und weitere Informationen sind auf der SEGRO-Website unter www.segro.com/investors verfügbar .

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Über SEGRO

SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Industrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 7,0 Millionen Quadratmetern (75 Millionen Quadratfuß) im Wert von 11 Milliarden £ (Stand: 31. Dezember 2018) und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten in Großbritannien und in acht weiteren europäischen Ländern.

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