Actualización comercial

David Sleath, director ejecutivo, dijo:

“Nuestro negocio continuó funcionando bien durante el primer trimestre, asegurando £21 millones de libras esterlinas de nueva renta principal a partir de una combinación de ocupación creciente, aumentos de las revisiones y renovaciones de renta y nuestra actividad de desarrollo. Actualmente tenemos 44 proyectos en construcción, que se espera que generen £57 millones de renta anualizada y ya están arrendados en un 72 por ciento.

“El nuevo capital recaudado en febrero brinda la capacidad de buscar más oportunidades de crecimiento y tenemos una serie de proyectos de desarrollo de prealquiler adicionales en etapas avanzadas de negociación. Si bien somos conscientes de los riesgos macroeconómicos y políticos, creemos que nuestra cartera de activos de alta calidad en ubicaciones privilegiadas en el Reino Unido y Europa continental nos posiciona bien para continuar beneficiándonos de los impulsores estructurales del comercio electrónico y la urbanización”.

Excelencia operativa: Continuar brindando un crecimiento rentable a partir de la gestión y el desarrollo activos de activos ( Apéndice 1 )

• En el primer trimestre, obtuvimos 21,2 millones de libras esterlinas de nueva renta principal2 (primer trimestre de 2018: 27,3 millones de libras esterlinas). El crecimiento de los alquileres en el espacio existente fue particularmente fuerte con £6,0 millones (Q1 2018: £0,5 millones), beneficiándose significativamente del reajuste de una serie de arrendamientos en nuestra cartera de Heathrow. Dentro de esto, hemos asegurado nuevos prealquileres de £ 11,1 millones (Q1 2018: £ 23,3 millones), muy por encima de la tasa de ejecución promedio trimestral de tres años de £ 7 millones.
• La tasa de vacantes se ha reducido al 4,4 % (31 de diciembre de 2018: 5,2 %). La disminución desde diciembre refleja fuertes arrendamientos de espacio especulativo, tanto existente como recientemente completado, así como el impacto de las enajenaciones y las bajas recuperaciones.
• Se completaron 100.000 metros cuadrados de desarrollos en el trimestre, capaces de generar 3,8 millones de libras esterlinas de renta principal cuando se alquilaron por completo, de los cuales 2,8 millones de libras esterlinas (75 por ciento) se han asegurado.
• 1,0 millones de m2 de espacio estaban en desarrollo o aprobados para el desarrollo a 31 de marzo de 2019 (31 de diciembre de 2018: 0,8 millones de m2). Estos proyectos equivalen a una renta principal anualizada futura potencial de 57 millones de libras esterlinas, el 72 % de los cuales ha sido alquilado (31 de diciembre de 2018: 46 millones de libras esterlinas, 73 % alquilado), lo que refleja un rendimiento estimado, totalmente alquilado, sobre el costo total de desarrollo de aproximadamente el 7 por ciento.
• El pipeline de desarrollo incluye prealquileres firmados durante el periodo por un total de 203.000m2. En el Reino Unido, obtuvimos un alquiler previo para un nuevo centro de datos en Slough Trading Estate y para la terminal de carga ferroviaria en SEGRO Logistics Park East Midlands Gateway (SLP-EMG). En Italia, hemos acordado construir un almacén de 103 000 m2 cerca de Roma para una empresa minorista global en línea, así como dos almacenes cerca de Milán para un grupo de hipermercados y un operador logístico externo.

Asignación Disciplinada de Capital: Inversión enfocada al desarrollo ( Anexos 2 y 3 )

• La inversión neta durante el primer trimestre de 2019 ascendió a 40 millones de libras esterlinas, que comprende 100 millones de libras esterlinas de gastos de capital de desarrollo y compras de terrenos, 10 millones de libras esterlinas de adquisiciones de activos y 70 millones de libras esterlinas de enajenaciones de activos y terrenos.
• Nuestra actividad de inversión continúa enfocándose en entregar nuestra línea de desarrollo actual y asegurar la tierra para permitir un mayor desarrollo. Invertimos 90 millones de libras esterlinas en gastos de capital de desarrollo durante el trimestre y adquirimos 10 millones de libras esterlinas de terrenos para desarrollo en Italia, Polonia y el Reino Unido, casi todos relacionados con acuerdos de prealquiler a corto plazo. Seguimos esperando que la inversión total en nuestra cartera de desarrollo supere los 600 millones de libras esterlinas para 2019 en su conjunto (que comprende aproximadamente 400 millones de libras esterlinas para gastos de capital de desarrollo y el resto en adquisiciones de terrenos).
• Durante el trimestre, nos deshicimos de 70 millones de libras esterlinas de terrenos y activos, incluido un gran almacén vacante en Midlands y el edificio terminado para Shop Direct en SLP-EMG llave en mano.
• Aprovechamos la oportunidad para adquirir un almacén de nueva construcción de 28.000 m2 en Barcelona, arrendado a un operador logístico externo, lo que nos ayudó a construir escala en esta atractiva ubicación.

La colocación de acciones fortalece el balance y respalda un mayor crecimiento impulsado por el desarrollo

• Recaudamos 451 millones de libras esterlinas de nuevo capital en una colocación que nos permita continuar agregando a nuestra cartera de desarrollo futuro.
• La deuda neta (incluida nuestra parte de la deuda en empresas conjuntas) al 31 de marzo de 2019 era de 2200 millones de libras esterlinas (31 de diciembre de 2018: 2700 millones de libras esterlinas). La disminución refleja principalmente los ingresos netos de la colocación de acciones.
• La relación préstamo-valor (LTV) transparente al 31 de marzo de 2019 (basada en los valores de los activos al 31 de diciembre de 2018, ajustada por gastos de desarrollo, adquisiciones y enajenaciones) era del 23 % (31 de diciembre de 2018: 29 %).
• Estimamos que el número medio de acciones para 2019 será de aproximadamente 1.080 millones, teniendo en cuenta las nuevas acciones emitidas en la Colocación y la aplicación provisional del dividendo complementario en forma de scrip (sujeto a la aprobación de la Junta General de Accionistas).

calendario financiero

Los resultados provisionales de 2019 se publicarán el martes 23 de julio de 2019.

1 En este estado, el espacio se expresa al 100 por ciento, mientras que las cifras financieras se expresan reflejando la participación de SEGRO en las empresas conjuntas. Las cifras financieras se expresan para los tres meses anteriores al 31 de marzo, a menos que se indique lo contrario. El tipo de cambio a 31 de marzo de 2019 era de 1,16 €: 1 £ (31 de diciembre de 2018: 1,11 €: 1 £; 31 de marzo de 2018: 1,14 €: 1 £).
2 La renta principal es la renta transitoria bruta anualizada por cobrar una vez que han vencido los incentivos, como los períodos sin renta.

Esta actualización comercial, el informe anual más reciente y otra información están disponibles en el sitio web de SEGRO en www.segro.com/investors .

Ni el contenido del sitio web de SEGRO ni ningún otro sitio web accesible mediante hipervínculos desde el sitio web de SEGRO se incorporan ni forman parte de este anuncio.

Declaraciones prospectivas: este anuncio contiene ciertas declaraciones prospectivas con respecto a las expectativas y los planes, la estrategia, los objetivos de gestión, los desarrollos y desempeños futuros, los costos, los ingresos y otra información de tendencias de SEGRO plc ("SEGRO"). Estas declaraciones están sujetas a suposiciones, riesgo e incertidumbre. Muchas de estas suposiciones, riesgos e incertidumbres se relacionan con factores que están más allá de la capacidad de SEGRO para controlar o estimar con precisión y que podrían causar que los resultados o desarrollos reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en estas declaraciones prospectivas. Ciertas declaraciones se han hecho con referencia a los cambios en los procesos previstos, las condiciones económicas y el entorno normativo actual. Cualquier declaración prospectiva hecha por o en nombre de SEGRO se basa en el conocimiento y la información disponible para los Directores en la fecha de este anuncio. En consecuencia, no se puede garantizar que se cumplirá ninguna expectativa en particular y se advierte a los accionistas de SEGRO que no depositen una confianza indebida en las declaraciones prospectivas. Además, las declaraciones a futuro sobre tendencias o actividades pasadas no deben tomarse como una representación de que dichas tendencias o actividades continuarán en el futuro. Aparte de sus obligaciones legales o reglamentarias (incluidas las Reglas de cotización del Reino Unido y las Reglas de orientación y transparencia de divulgación de la Autoridad de conducta financiera), SEGRO no se compromete a actualizar las declaraciones prospectivas para reflejar cualquier cambio en eventos, condiciones o circunstancias en las que se basa dicha declaración. No se puede confiar en el rendimiento pasado de las acciones como guía para el rendimiento futuro. Nada en este anuncio debe interpretarse como un pronóstico de ganancias. La información en este anuncio no constituye una oferta de venta o una invitación para comprar valores en SEGRO o una invitación o incentivo para participar en cualquier otra actividad de inversión.

Acerca de SEGRO

SEGRO es un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT) del Reino Unido y un propietario, administrador y desarrollador líder de almacenes modernos y propiedades industriales. Posee o administra 7,0 millones de metros cuadrados (75 millones de pies cuadrados) de espacio valorados en £ 11 mil millones (al 31 de diciembre de 2018), sirviendo a clientes de una amplia gama de sectores industriales. Sus propiedades están ubicadas en las principales ciudades y sus alrededores y en centros de transporte clave en el Reino Unido y en otros ocho países europeos.

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