Trading-Update

David Sleath, Chief Executive, sagte:

„Das Geschäft von SEGRO hat sich im dritten Quartal 2018 weiterhin gut entwickelt. Die anhaltend günstigen Mietermarktbedingungen haben es uns ermöglicht, erneut eine starke Vermietungsleistung sowohl für neue als auch für bestehende Flächen zu erzielen. Die Entwicklungspipeline ist stark, mit 891.000 Quadratmetern genehmigt oder im Bau, von denen 71 Prozent vorvermietet sind.

„In Übereinstimmung mit unserem disziplinierten Ansatz bei der Kapitalallokation haben wir im Berichtszeitraum Veräußerungen in Höhe von insgesamt über 200 Millionen £ mit einem erheblichen Aufschlag auf den Buchwert getauscht oder abgeschlossen, wobei wir uns die starke Investorennachfrage und ein begrenztes Angebot an erstklassigen, gut gelegenen Vermögenswerten zunutze gemacht haben .

„Die strukturellen Trends des E-Commerce und der Urbanisierung stützen weiterhin die Nachfrage von Mietern und Investoren nach erstklassigen Lagerflächen, ungeachtet der kurzfristigen wirtschaftlichen und politischen Unsicherheit in Großbritannien. Wir bleiben hinsichtlich unserer Aussichten für den Rest des Jahres und für 2019 optimistisch.“

Positives Vermietungsmomentum angetrieben durch robusten Nutzermarkt ( Anhang 1)

• Wir haben im dritten Quartal 12,6 Mio. £ (Q3 2017: 8,8 Mio. £) an neuer Hauptmiete ² abgeschlossen, einschließlich 4,2 Mio. £ (Q3 2017: 3,8 Mio. £) Miete aus bestehenden Flächen. Die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete für die neun Monate bis zum 30. September 2018 betrug 52,0 Mio. £ (9M 2017: 36,4 Mio. £), 43 Prozent mehr als ein sehr starker Vorjahresvergleichswert.
• Wir haben im Quartal 219.800 m² (Q3 2017: 313.000 m²) an neuen Entwicklungen fertiggestellt, die in der Lage sind, 10,6 Millionen £ (Q3 2017: 12,0 Millionen £) an Headline-Miete zu generieren, von denen 8,5 Millionen £ vermietet wurden.
• Die Leerstandsquote stieg leicht auf 5,2 Prozent (30. Juni 2018: 4,8 Prozent), hauptsächlich aufgrund der Fertigstellung spekulativer Entwicklungen während des Zeitraums. Der Leerstand im Bestandsportfolio ist stabil geblieben.
• Wir haben weiterhin das Sanierungspotenzial unseres Portfolios genutzt, wobei die neuen Headline-Mieten bei Überprüfung und Verlängerung in den neun Monaten bis zum 30. September 2018 um 9,5 Prozent gestiegen sind (30. Juni 2018: 5,5 Prozent).

Bedeutende Investitionstätigkeit konzentrierte sich auf die Erzielung rentabler und risikoarmer Entwicklungen

• Zum 30. September 2018 befanden sich 891.000 m² Fläche in der aktuellen Entwicklungspipeline, was einer potenziellen zukünftigen Gesamtmiete von 46 Millionen £ (30. Juni 2018: 1,1 Millionen m², 54 Millionen £) entspricht, von denen 71 Prozent gesichert sind ( 30. Juni 2018: 71 Prozent). Nach Fertigstellung und vollständiger Vermietung wird die Pipeline voraussichtlich eine Rendite auf die Gesamtentwicklungskosten von etwa 7 Prozent erwirtschaften. Es wird erwartet, dass Entwicklungen, die 10 Millionen £ an Spitzenmieten generieren können, im vierten Quartal abgeschlossen werden, wovon 7 Millionen £ gesichert wurden.
• Im Jahr 2018 haben wir bisher 454 Millionen £ in unsere Entwicklungspipeline (einschließlich Land, Infrastruktur und Vermögensentwicklung) investiert, und wir bleiben auf Kurs, im Jahr 2018 insgesamt mehr als 500 Millionen £ zu investieren.

Anhaltende Investorennachfrage nach hochwertiger Lagerhaltung unterstützt weiterhin Kapitalwerte ( Anhänge 2 und 3 )

• Im dritten Quartal schlossen wir eine Off-Market-Akquisition eines kürzlich fertiggestellten, spekulativ entwickelten Big-Box-Lagerhauses in den Niederlanden für 22 Millionen £ (SEGRO-Anteil 11 Millionen £) ab. Wir haben außerdem 25 Millionen £ in unsere Grundstücksbank investiert, wovon etwa die Hälfte mit Entwicklungsprojekten in London, Bologna und Lyon verbunden ist, deren Beginn unmittelbar bevorsteht.
• Wir haben im dritten Quartal Grundstücke und Vermögenswerte im Wert von 106 Millionen Pfund veräußert, einschließlich des Teils des Geländes der ehemaligen Nestlé-Fabrik in Hayes, West-London, der für die Wohnbebauung genehmigt wurde. Wir haben das Land in Zonen für die industrielle Entwicklung zurückbehalten und beabsichtigen, 2019 mit dem Bau von städtischen Lagerhäusern in diesem Markt mit eingeschränktem Angebot zu beginnen.
• Am 11. Oktober 2018 tauschten wir Verträge zum Verkauf einer 158.000 m² großen Lagerhalle in Rom für 118 Millionen Euro aus und nutzten die Gelegenheit, um von der sehr starken Nachfrage einer Vielzahl internationaler Investoren zu profitieren. Diese Transaktion wurde am 16. Oktober 2018 abgeschlossen.
• Der CBRE Monthly Index meldete für das dritte Quartal einen Anstieg der Kapitalwerte von gewerblichen Immobilien in Großbritannien um 2,3 Prozent (Anstieg um 9,4 Prozent für die ersten neun Monate des Jahres 2018).

Die Finanzierungstätigkeit hat die Bilanz verbessert, indem die Laufzeit der Schulden verlängert und die Fremdkapitalkosten gesenkt wurden

• Die Nettoverschuldung (einschließlich unseres Anteils an Schulden in Joint Ventures) belief sich zum 30. September 2018 auf 2,8 Milliarden £ (30. Juni 2018: 2,6 Milliarden £), was einem Pro-Forma- ³ -Look-Through-LTV von 31 Prozent entspricht (30. Juni 2018: 29 Prozent).
• Während des Berichtszeitraums schlossen wir eine US-Privatplatzierung von 10-jährigen und 15-jährigen unbesicherten Schuldverschreibungen in Höhe von 300 Mio.
• Zum 30. September 2018 betrugen die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten (einschließlich unseres Anteils an Fremdkapital in Joint Ventures) 1,9 Prozent (30. Juni 2018: 2,0 Prozent).
• Wie in unseren Halbjahresergebnissen offengelegt, erwarten wir im vierten Quartal eine erfolgsabhängige Gebühr vom SELP-Joint-Venture, die sich derzeit schätzungsweise netto auf den bereinigten Gewinn in Höhe von etwa 10 Mio. £ auswirkt. Weitere Einzelheiten können der Halbjahresbilanz von SEGRO entnommen werden.
• Ungefähr 22 Prozent der Zwischendividende wurden als Scrip gezahlt, was zur Ausgabe von 1,8 Millionen neuen Aktien während des Zeitraums führte. Das Ergebnis je Aktie für 2018 wird voraussichtlich auf durchschnittlich 1.009 Millionen Aktien basieren.

Finanzkalender
Die Ergebnisse für das Gesamtjahr 2018 werden am Freitag, den 15. Februar 2019 veröffentlicht.

1 In dieser Erklärung wird die Fläche zu 100 Prozent angegeben, während die Finanzzahlen den Anteil von SEGRO an Joint Ventures widerspiegeln. Sofern nicht anders angegeben, beziehen sich die Finanzzahlen auf den Zeitraum bis zum 30. September 2018. Der angewandte Wechselkurs beträgt 1,12 €:1 £ zum 30. September 2018.
2 Die Hauptmiete ist die auf Jahresbasis fällige Bruttomiete, sobald Anreize wie mietfreie Zeiträume abgelaufen sind.
3 Basierend auf Werten zum 30. Juni 2018, bereinigt um Akquisitionen, Verkäufe und sonstige Investitionen im dritten Quartal.

Dieses Trading Update, der neueste Geschäftsbericht und weitere Informationen sind auf der SEGRO-Website unter www.segro.com/investors verfügbar .

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Über SEGRO
SEGRO ist ein britischer Real Estate Investment Trust (REIT) und ein führender Eigentümer, Manager und Entwickler von modernen Lagerhäusern und Leichtindustrieimmobilien. Das Unternehmen besitzt oder verwaltet eine Fläche von 6,3 Millionen Quadratmetern (68 Millionen Quadratfuß) im Wert von über 8 Milliarden £ und bedient Kunden aus einer Vielzahl von Branchen. Seine Liegenschaften befinden sich in und um Großstädte und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten im Vereinigten Königreich und in neun weiteren europäischen Ländern.

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